Na semana passada, a Câmara de Vereadores de São Paulo aprovou o Projeto de Lei 272/2015, a chamada Lei de Uso e Ocupação do Solo. Junto com o Plano Diretor Estratégico de 2014, ela constitui a principal base normativa sobre o zoneamento da cidade, seus usos e restrições, potencial construtivo, gabaritos e destinações. Não é a toa que o processo demorou meses e foi – e continua sendo – marcado por debates públicos e pontos de divergências. Finalmente, no último dia 25, os vereadores aprovaram o projeto, por 45 votos favoráveis e 8 contrários. Agora o projeto segue para redação final e posterior sanção do Prefeito. 

Trataremos aqui de um dos diversos aspectos regulamentados pelo Projeto, consubstanciado no artigo 90: a possibilidade de construção, reforma e ampliação em áreas operacionais do sistema de transporte público coletivo e nas áreas públicas remanescentes de desapropriação relacionadas ao transporte público coletivo. O artigo permite a utilização de áreas adjacentes ao sistema de transporte público, normalmente públicas e subaproveitadas, para a construção de residências, unidades comerciais, espaços culturais e de eventos. Ele ainda admite a possibilidade de alterar em 50% alguns parâmetros de cada zona, como coeficiente de aproveitamento e gabarito. Nesse último caso, será necessária justificativa por parte do órgão de transporte e autorização da Câmara Técnica de Legislação Urbanística.

A construção e ampliação nesses espaços tem como condicionantes (i) não apresentar qualquer tipo de interferência na operação do serviço de transporte, devendo contar com manifestação favorável do órgão público de transporte competente; (ii) possibilitar pelo menos uma transposição por pedestres e ciclistas da área operacional; (iii) destinar 10% (dez por cento) da área construída computável à habitação de interesse social a ser produzida pelo empreendedor e doada à Prefeitura. Esta última exigência pode ser cumprida em outro terreno, desde que localizado em determinadas zonas e na mesma subprefeitura.

O projeto de lei ainda prevê – caso haja transferência da titularidade – que a operação (de alienação, locação, cessão, arrendamento, outorga em regime de concessão de direito real de uso, concessão comum, parceria público privada ou transferência como integralização de fundos de investimento ou sociedades de propósito específico) dependerá da apresentação pelo interessado de proposta de Projeto de Intervenção Urbana (PIU) e de sua respectiva aprovação pelo órgão municipal competente. O PIU, segundo o Plano Diretor, é aprovado mediante decreto. 

Com isso, a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo deverá abrir um importante caminho para a proposição de empreendimentos que aproveitem o potencial construtivo de terrenos e edificações já existentes relacionadas ao sistema de transporte público. Esta poderá ser uma ferramenta importante para alcançar diferentes objetivos, a ter sua aplicação moldada conforme a finalidade de cada caso. Assim, é possível pensar em parcerias público-privadas para a oferta de unidades habitacionais integradas a uma estação de metrô. Ou em um contrato “build to suit” para instalações de uso do Poder Público acima de um terminal de ônibus. Ou ainda cessões, onerosas ou não, para a promoção de eventos de interesse público. Qualquer que seja o objeto e o formato jurídico utilizado, ele incorpora a vantagem (com expressão econômica) de se estar interligado a eixos de transporte, facilitando o acesso de seus usuários. 

Se bem utilizada, esta previsão da Lei pode mirar objetivos de urbanização e melhor distribuição territorial de moradia, emprego e equipamentos de educação, cultura ou lazer. Ela pode ainda contribuir para a redução do déficit habitacional da cidade, ou gerar receitas ainda não exploradas, chamando o setor privado a identificar e aproveitar o potencial econômico-financeiro de bens imóveis públicos atualmente subutilizados. São benefícios significativos, que não merecem ser desprezados em contexto algum. Trata-se de um incentivo a mais para que agentes públicos e privados olhem para os imóveis públicos como instrumentos de promoção de políticas públicas e geração de receitas.  

Escritório na Mídia

• O sócio Wladimir Antonio Ribeiro concedeu entrevista, no dia 3 de março, para a TV dos Trabalhadores sobre o Inquérito Administrativo contra a Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) que a Semasa (Serviço Municipal de Saneamento Ambiental de Santo André) requereu ao Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica), em novembro de 2015, para apurar infração à ordem econômica. 
• O sócio Floriano de Azevedo Marques Neto participou de audiência pública da Comissão Especial sobre Telecomunicações, na terça-feira (01/03), que discute a revisão na Lei Geral de Telecomunicações. Matéria sobre o assunto foi publicada no portal JusBrasil, dia 29 de fevereiro. Leia aqui.